Новини в недвижимите имоти

През първото тримесечие в града има пик в броя на сделките, ръста на цените и новопостроените сгради. През второто активността е по-слаба
Цените на жилищата в Русе рязко подскочиха. През първото тримесечие на 2022 г. НСИ регистрира в града найвисок ръст сред шестте големи български града както спрямо последното тримесечие на 2021 г. (8 %), така и на годишна база (15.4%). Това е най-високият растеж в града за последните седем години, за които има данни.
Сделките с имоти в Русе и района през този период също се увеличават. През януари март покупко-продажбите като брой са с 8.4% повече в сравнение със същия период на 2021 г., но през второто тримесечие намаляват на годишна база с 3%. Като цяло за полугодието данните на Агенцията по вписванията показват 2522 сделки, което е едва с 1.6% (40 сделки) повече спрямо същия период на предишната година. И за трите периода обаче „температурата“ на пазара в града е под средната за страната. Отчетените ръстовете на сделките в национален мащаб са 10.8% за първото тримесечие, 4.3% за второто и 7% за полугодието.
Председателят на Асоциацията на русенските брокери на недвижими имоти Марин Гюрчев обяснява слабата активност с това, че „жилищата в Русе са скъпи, а заплатите са ниски“. „Градът е с най-ниската средна заплата сред шестте големи български града“, казва той. По данни на НСИ за юни в областта тя е 1369 лева на човек при 1710 лева средно за страната. По този показател освен от София, Пловдив, Варна, Бургас и Стара Загора областта е изпреварена и от Шумен, Габрово и Враца. При последното преброяване и по брой на населението Русе беше изместен от шестата позиция с превес от около 20 хил. души от Благоевград, а Велико Търново и Хасково му „дишат във врата“ за седмата позиция по население.
„В Русе се наблюдава оттичане на младите хора, което води до затруднения в развитието на бизнеса. Много от големите предприятия в града са затворени или се задъхват поради неблагоприятните икономически обстоятелства. Поскъпването на тока, газа, горивата, високата инфлация до голяма степен създават неблагоприятни условия за развитие на бизнес, което обяснява и липсата на инвеститори и поток на свежи средства към града“, обяснява Боян Тодоров, основател и собственик на „Имоти Бояна“.
„Една от предпоставките за слабата активност на пазара в Русе е повишаването на цените, другата е липсата на предлагане на ново строителство“, казва Силвия Гочева, регионален директор за черноморското крайбрежие в Luximmo. Тя отговаря и за клона, който агенцията откри неотдавна в крайдунавския град.
Защо цените се Вдигат
Агентите по недвижими имоти излизат с поне три допълващи се хипотези за подскока на цените в Русе – нивата на пазара са били под тези за другите градове и сега ги догонват, търсенето изпреварва предлагането и причини, свързани с географското положение, градското планиране и трудовия пазар.
„Преди цените в Русе бяха много ниски в сравнение с по-големите градове, нямаше активност от купувачите, но после покрай войната, инфлацията и кризата през периода март, април, май-юни пазарът се раздвижи. Поскъпването е с голям процент, но като стойности цените все още са далеч от тези в София, Варна, Пловдив, коментира Марин Гюрчев. През този период хората със спестявания ги вложиха в имоти, но новите ценови оферти са „уау“, както казва той.
„В последните месеци определено и отчетливо търсенето на имоти е по-голямо от предлагането им, което е още един фактор, довел до тяхното поскъпване“, коментира и Силвия Даскалова, мениджър и основател на „Сиана недвижими имоти“.
Инвестиционното търсене
Гръбнакът на имотния пазар и в Русе са младите хора и семействата, които купуват жилища. Такива са „регулярните покупки“. По обща оценка финансирането на по-голяма част от сделките минава през банките. Има категория хора, които финансират покупката на нов имот с продажбата на друг. Покупките със собствени средства, които са с по-малък дял, най-често се сключват с лица, чиито доходи са от чужбина. По обща оценка най-търсените жилища са двустайни и гарсониери.
Пикът от първото тримесечие Гюрчев отдава на поразлично явление – засилен интерес от хора със спестявания, които са притеснени за парите си заради инфлацията и войната. Голямата част са от Русе, но има и купувачи от околните градчета – Тутракан,
Силистра, Разград. Определя ги най-вече като покупки с инвестиционна цел. „Приемат, че един ден детето им ще бъде студент в Русе, и отсега му купуват жилище, макар то още да е на пет години“, казва той. Боян Тодоров добавя, че има и тенденция за преселване в Русе на хора от по-малки населени места като Исперих, Дулово, Търговище и др.
Така че ръстът идва най-вече от сегмента на покупките с инвестиционна цел, който доскоро специално за Русе се коментираше като недобре развит, главно заради ниските наеми в града (за наемите – по долу в текста). Силвия Даскалова обяснява, че инвестиционни сделки все пак има. „Най-често страна по тях са хора, живеещи извън България, които желаят да инвестират средствата си с цел след време да се върнат и да живеят тук. Не са малко на брой и клиентите от съседните, по-малки населени места, които инвестират финансите си в имоти в нашия град, като често ги оставят на управление при нас, за да търсим за тях подходящите наематели“, твърди тя.
Такива си причините търсенето на имоти в Русе в последно време да нараства до степен, която да надвишава предлагането. „Това води до изкуствено завишаване на цените поради липсата на конкурентни оферти“, казва Боян Тодоров.
Центърът и покрайнините
Най-желаният за живеене и съответно най-скъп район в Русе очаквано е центърът. Той е близо до реката, там са повечето административни сгради, места за отдих и развлечение. Сред предпочитаните райони са също „Възраждане“ и „Ялта“.
„В центъра средната цена на апартаментите на квадрат е 1062 евро, като за горна граница може да се посочи 2444 евро/ кв.м, а като долна за района – 459 евро/кв.м“, казва Силвия Гочева, като се позовава на данните от imot.bg.
„Най-атрактивни цени на апартаментите има в квартал „Чародейка-север“ и „Чародейка-юг“. Средната цена на квадрат там е 721 евро, като най-ниска цена на квадратен метър може да се намери за 600 евро, а най-високата е 1030 евро, добавя Гочева. В долната част на ценовата скала брокерите поставят също „Касева чешма“, „Средна кула“ и „Дружба 2“.
Скъпи парцели, малки сгради
Силвия Даскалова намира цените на недвижимите имоти в Русе за традиционно високи, като го обяснява с географското разположение на града и разпределението на промишлените му зони. „Това ограничава площите, подходящи за застрояване, което води до изначално високи цени на парцелите, а оттам и на високи цени на застроените площи. В допълнение в резултат на обезлюдяването на града липсват и строителни работници, което води до високи възнаграждения на извършващите тази работа. Това също допринася за високата крайна цена на недвижимите имоти“, отбелязва тя.
В града все пак се строи, но по обща оценка на този етап има недостиг на ново завършено строителство. Въпреки че през първото тримесечие в Русе е имало и пик на сградите, въведени в експлоатация. По данни на НСИ тогава акт 16 са получили 28 сгради със 111 жилища. По-добър резултат за последните седем години е имало само през последното тримесечие на 2017 г. – 32 нови сгради със 127 жилища.
Иначе през второто тримесечие на 2022 г. новите сгради са по-малко – 22 със 78 жилища. Също толкова сгради (22 сгради с 64 жилища) е имало и през второто тримесечие на миналата година. През първото са били построени 11 къщи, а през другите две сградите са 16 и 18.
Строежите на нови сгради в града са най-често малки самостоятелни блокчета с един или два входа до 5-6 етажа, отбелязват брокерите. Коментират, че в града има само един затворен комплекс, и то строен в началото на века.
Застрояването на центъра
„В момента се строят нови сгради, основно в централната част на града, но броят им е значително по-малък от тези, строени през предишните пет години“, казва Силвия Даскалова. Силвия Гочева също потвърждава за строителна активност най-вече в район център и широк център. „Вече няма особено голям избор на свободни парцели в централната част на града, което принуждава предприемачите да се насочат в периферията или към по-крайните квартали“, допълва картината Боян Тодоров, според който новото строителство е съсредоточено в широкия център, кварталите „Родина“ и „Ялта“. „Тези, които все пак успеят до се доберат до подходящ терен в центъра, обикновено продават апартаментите в сградата още на зелено, преди акт 14“, казва той.
Като по-значим нов проект експертите посочват многофункционалната сграда „Комплекс Арена“ в центъра на града, непосредствено до едноименната спорта зала. Там се очаква да има 10-12-етажна сграда с над 100 апартамента. По-точно проектът предвижда три подземни нива, партер с магазинна част и ритейл парк. Над магазините ще са разположени четири офисни етажа, а над тях са проектирани общо осем жилищни. Сега строежът е на кота нула, а на сайта на проекта няма посочени цени.
Новото u старото строителство
По информация от русенските медии най-скъпото ново строителство в Русе е 1400 евро на кв.м за идеален център или жилище на брега на река Дунав. Доскоро същите имоти са се предлагали за 1000 евро на кв.м. По оценка на Боян Тодоров осреднената цена на зелено към момента е около 940 евро на кв.м. Силвия Гочева посочва, че цените на новото строителство варират между 850 и 1000 евро квадрат, а на старото строителство тип панел са 600 – 700 евро квадрат. Актуалните оферти за старо строителство в центъра на града не падат под
1000 евро, докато в периферията са около 800 – 850 евро на кв.м, казва Марин Гюрчев.
Разликата в цените на новото строителство и старото монолитно строителство не е много голяма, освен ако състоянието на апартамент старо строителство не изисква посериозен или основен ремонт. Цената на панелните апартаменти е с около двадесетина процента по-ниска, коментира Силвия Даскалова.
Данните на НСИ показват чувствително по-голям ръст при жилищата ново строителство, отколкото при тези на старо.
Преселение към селата
Пандемията раздвижи и пазара на селски къщи в района на Русе, което по обща оценка води до чувствително повишаване на цените им, а и на тези на парцелите за застрояване. „Тази тенденция се стабилизира и интензивното търсене на извънградски имоти продължава и днес“, казва Силвия Даскалова.
Търсят се най-вече селски имоти за целогодишно живеене. Предпочитани са селищата, близки до Русе – гр. Мартен, с. Николово, Басарбово, Червена вода, Божичен, Красен, Пиргово. Марин Гюрчев отбелязва, че има русенска фирма, която строи бързо и красиво дървени къщички. В едно от селата има кварталче от 15-ина подобни постройки, направени предимно от млади хора. „Преди инфлацията една подобна къща от 120 кв.м излизаше 80 -100 хил. лева. Терените извън града най-осреднено вървяха по 10-15 хил. евро на декар, като най-търсени бяха парцелите от 700 кв.м -1 дка“, казва той. Сегашните ценови нива не се наема да коментира.
За уикенд къщи са предпочитани селата по каньона на Русенски Лом – Червен, Табачка, Кошов, а също и Екзарх Йосиф, където има красиви пейзажи, казва Гюрчев. В района се наблюдава колония от чужденци – има 20 – 30 английски говорещи семейства, като основната част от тях идват с първата вълна през 2007 г. Туктам по селата има някои и друг германец, но те са по скоро „бели птици“, добавя той.
Миналия септември Русе оглави класацията на британския сайт money.co.uk на районите в Европа, където собствениците на имоти биха платили най-малко за наймного слънчева светлина. В нея всъщност България с различни свои градове заемаше девет от десетте челни места.
Ефектът от тази препоръка, изглежда, не е бил чувствителен, защото по общо мнение в момента чужденците, които търсят имоти в Русе, са малко. По-скоро попадат в графата „екзотични купувачи“, както казва Силвия Даскалова.
Ще си плащат ли хората кредитите
Най-идеално за развитието на пазара би било, ако в бъдеще доходите на хората се увеличават, банковото кредитиране продължава да е изгодно и темпът на растеж на цените на имотите е бавен, както обяснява Силвия Гочева. Така че рисковете са свързани с негативно развитие на тези фактори. Самата тя се притеснява, че цените на имотите ще растат много поради инфлацията и че може да няма достатъчно предлагане, което да отговори на наличното търсене.
Друго основно притеснение сред експертите е дали хората в град като Русе, където повечето сделки са с ипотечни кредити, ще продължат да могат да ги изплащат. За Боян Тодоров основният риск идва от покачването на лихвените проценти по кредитите и вероятността икономическата ситуация да се влоши, бизнесът да се свие, да има съкращения или намаляване на приходите на хората, което да затрудни връщането на вече усвоените кредити.
Сходни са тревогите и на Силвия Даскалова: „Ако страната изпадне в криза, която да доведе до висока безработица, рискът е да се стигне до лошо обслужване на отпуснатите кредити и да се доближим до ситуацията, която ни парализира през 2008 – 2010 г.“ В по-близък план тя посочва като риск надценяването на търсенето, съчетано с необмислено и рисково финансиране на имотни сделки от страна на банките.
***
Наемният пазар стабилност на ниски нива
Основната причина пазарът на недвижими имоти в Русе да не се слави с инвестиционните си покупки е фактът, че наемите в града са относително ниски. „Ако апартамент от 100 кв.м в жк „Люлин“ в София може да се отдава под наем За 850 – 900 лева, то в Русе най-високият наем е 1000 лева – за апартамент в центъра. В новите квартали като „Здравец“, „Изток“, които са съпоставими със столичния жк „Младост“, наемът на двустаен апартамент е 250 – 300 лева. Тоест, ако апартаментът е купен със заем, възвръщаемостта му отива на 30 – 40 години, докато по принцип се смята, че За жилищна сграда е нормално 20 години, а за магазин 10-15 години“, казва Марин Гюрчев от агенция „Гюрчев“. Цените на наемите постепенно се покачват – с 20% спрямо нивата от миналата година. Основно квартири търсят млади хора, които нямат достатъчно висок доход, за да изплащат кредит към банка, коментира Боян Тодоров от „Имоти Бояна“.
Обзаведено двустайно жилище в русенските квартали „Чародейка-юг“, .Дружба“ 3, .Дружба“ 1, „Чародейка-север“ и „Мальовица“ може да се наеме на цена от 300 до 400 лева според състоянието и подобренията му. В по-централните райони на Русе като „Център“, „Централен южен район“, „Централен кооперативен пазар“, „Ялта“ и „Хъшове“ цената на двустаен апартамент може да скочи дори до 750 лева, обяснява Силвия Гочева от Luximmo.
На пазара на бизнес имоти под наем преобладават търговски помещения между 30 и 60 кв.м. Наемната цена варира между 400 и 1500 лева в зависимост от локацията и състоянието на помещението. Помещенията на топ локация са в диапазона от 600 евро до 1500 евро, добавя тя. Силвия Даскалова от „Сиана недвижими имоти“ определя наемния пазар в Русе като традиционно стабилен. Дори и в периодите на криза, през които сме преминавали, търсенето на жилищни площи под наем не се е понижавало чувствително. Най-голям е интересът към едностайни и двустайни обзаведени апартаменти. Другият тип наематели, които са стабилно на наемния пазар на Русе, са тези на складови площи, като в този сегмент има хроничен недостиг на големи и отремонтирани площи под наем“, казва тя.
***
Старинните сгради
В Русе има 270 единични и ансамблови архитектурни паметници на културата с местно или национално значение. С реставрация на стари къщи се занимават община Русе и части инвеститори. Собственикът на „Еконт“ например вече има купени поне девет стари къщи с идеята всички те да бъдат реставрирани и да се запази духът им, казва Силвия Гочева от Luximmo. Добавя, че в момента две старинни сгради се преустройват в нови модерни жилищни постройки. Наблюдава се тенденция да се Запазват защитените по закон фасади и да се изгражда наново останалата част от сградата, пояснява Боян Тодоров от „Имоти Бояна“. По негова информация в момента в центъра има започнати няколко подобни проекта, като цената на новопостроените имоти варира от 1300 вече до 1800 евро на кв.м. в зависимост от местоположението. Дава и пример с имот, който в момента се възстановява и доизгражда в непосредствена близост до Математическата гимназия.
Ценовите нива на старинните сгради, паметници на културата, традиционно са високи и те ги Запазват, обяснява и Силвия Даскалова от „Сиана недвижими имоти“. Това са определен брой сгради, повечето от които сравнително Запазени. Архитектурните им дадености ги правят уникални и изключително привлекателни. Голяма част от тях се намират по главната търговска и пешеходна улица „Александровска“, като най-често в партерната им част са разположени големи търговски помещения
Търговията с тези сгради не може да се определи като активна, но ако на пазара излезе за продажба такъв имот на разумна цена, той бързо намира своя купувач. Инвеститори са най-често хора, които желаят да възстановят сградите, да възвърнат предишния им блясък и да развиват там търговска дейност, казва Даскалова. „Бившият хотел „Севастопол“ е изтърбушен – оставена му е фасадата, но проектът е замразен. В момента тече реновация на сградата на бившия архив, където вероятно ще се предлагат апартаменти“, казва Марин Гюрчев.