Сделките се бавят рядко заради цената и често заради един липсващ документ. Тази статия е за собственици, които продават апартамент и искат да знаят предварително какво ще им поиска нотариусът, кой издава всяка хартия и кои случаи изискват допълнителни документи. Точният набор зависи от конкретния имот – целта тук е да имате пълна карта, преди да тръгнете.
Документ за собственост
Основата на всичко. Това е документът, който доказва как имотът е станал ваш, и той не е задължително нотариален акт за покупко-продажба. Може да бъде:
- Нотариален акт за покупко-продажба;
- Нотариален акт за дарение;
- Констативен нотариален акт;
- Договор за доброволна делба;
- Постановление за възлагане при публична продан;
- Договор за прехвърляне срещу задължение за издръжка и гледане;
- Документи, свързани с наследяване, придружени с удостоверение за наследници.
Ако оригиналът е изгубен, се вади заверен препис – от нотариуса, съставил акта, или от Агенцията по вписванията. Това отнема време, затова е първото, което си струва да проверите.
Документи за самия имот
Тези документи описват имота така, както е записан в официалните регистри, и трябва да съвпадат с реалността.
- Схема на самостоятелен обект от Службата по геодезия, картография и кадастър. За апартамент се вади схема, а не скица – скицата е за поземлен имот. Ако сградата или обектът не са нанесени в кадастъра, първо се прави нанасяне.
- Удостоверение за данъчна оценка от отдел „Местни данъци и такси“ на общината. Изисква имотът да е деклариран и без непогасени задължения по него. Има срок на валидност, затова се вади малко преди сделката; общините предлагат обикновена и бърза услуга, с различна такса.
- Удостоверение за тежести от Агенцията по вписванията – показва ипотеки, възбрани и вписани искови молби. Обикновено се набавя от нотариуса при подготовката на сделката.
- Удостоверение за въвеждане в експлоатация или разрешение за ползване – при по-ново строителство. Повече за етапите: Акт 14, Акт 15 и Акт 16.
- Сертификат за енергийни характеристики – изисква се при продажба на сгради в експлоатация, с нормативно предвидени изключения. Издава се от лице, вписано в регистъра на консултантите по енергийна ефективност, а дали е задължителен за конкретния имот се уточнява предварително.
Документи за продавача
Тук се проверява кой продава и има ли право да го направи сам.
| Документ | Кога е нужен | Кой го издава |
| Лична карта | Винаги | МВР |
| Удостоверение за граждански брак или семейно положение | Когато има значение режимът на имуществени отношения | Общината |
| Съгласие на съпруг | При имот в съпружеска имуществена общност | Декларира се пред нотариус |
| Декларации по данъчното законодателство | Винаги при прехвърляне | Попълват се пред нотариус |
| Нотариално заверено пълномощно | Когато продава представител | Нотариус |
| Удостоверение за наследници | При наследствен имот | Общината по последен адрес |
Пълномощните за разпореждане с недвижим имот се проверяват особено внимателно и обикновено се изисква конкретика – кой имот, на кого, с какви права. Общо пълномощно най-често не върши работа.
Особени случаи, които отнемат най-много време
- Наследствен имот с няколко наследници. Всички съсобственици трябва да участват в сделката или да упълномощят някого. Ако част от тях са в чужбина, пълномощните с легализация отнемат седмици. Започвайте с това.
- Имот с ипотека. Иска се удостоверение за остатъка по кредита и се планира заличаване на ипотеката. Механиката се съгласува с банката предварително – това е техническо, но изисква време.
- Незаконни или недекларирани преустройства. Ако жилището е преустроено, а кадастралната схема показва друго разпределение, разминаването изплува точно преди сделката. Проверява се рано.
- Имот, придобит по време на брак, който е прекратен. Изисква документи за развода и за начина на разделяне на имуществото.
- Идеални части и общи части. При стари сгради описанието в стария нотариален акт може да не съвпада с кадастралното – привежда се в съответствие.
Какво се вади кога
Практическата последователност, която спестява най-много нерви:
- Преди да обявите имота: проверете документа за собственост, наличието на кадастрална схема и дали имотът е коректно деклариран в общината.
- При подписване на предварителен договор: уговорете срок и кой набавя кои документи.
- Две до три седмици преди сделката: данъчна оценка, схема, удостоверения. Документите със срок на валидност се вадят последни, за да не изтекат.
- В деня на сделката: лични документи, декларации пред нотариус, погасяване на текущи сметки.
Накратко
- Основата е документът за собственост – ако липсва оригинал, вадете препис веднага.
- За апартамент се вади схема на самостоятелен обект от кадастъра, не скица.
- Данъчната оценка изисква имотът да е деклариран и без задължения към общината.
- Наследствени имоти, ипотеки и преустройства са трите неща, които бавят сделките най-често.
- Документите с валидност се вадят последни; проверката на собствеността – първа.
Ако тепърва обмисляте продажба, вижте раздела Продай имот и заявете безплатна оценка на имота – тя дава реалистична отправна точка за цената, преди да сте вложили време в подготовка. Полезно е и да видите какво се предлага в момента във вашия квартал: Тракия, Кършияка, Центъра, Остромила или всички имоти. Ако продавате, за да купите ново, погледнете и разходите при покупка и сравнението ново или старо строителство. Още въпроси – в ЧЗВ.
В Avenue Real Estate подготвяме документацията по продажбите на клиентите си от 2017 г. – над 1000 сделки означава, че сме виждали и повечето усложнения. Ако искате някой да мине списъка с вас, обадете се на 0895 500 123 или пишете през контактната форма. Повече за екипа – в За нас.
Материалът е обща информация, а не правен съвет. Точният набор документи зависи от конкретния имот и се уточнява с нотариус, юрист или брокер.
