Имотни измами — как да разпознаете схемата и да защитите сделката си

Пазарът на недвижими имоти в България е динамичен и привлекателен — но крие и сериозни рискове. Имотните измами стават все по-изобретателни, а жертви стават не само неопитни купувачи, но и хора с дългогодишен опит в сделките с имоти. Познаването на схемите е първата стъпка към защитата.

Най-разпространените схеми за имотна измама

Продажба с фалшиво пълномощно — най-масовата измама. Лице с фалшива лична карта се представя за собственик и снабдява подставено лице с „нотариално заверено” пълномощно с фалшив подпис и печат. С него се извършва продажба, докато истинският собственик дори не подозира.

Фалшив нотариален акт — документ, изработен да изглежда напълно автентичен, с копирани подпис и печат на реален нотариус. Разкрива се само при директна проверка в Агенцията по вписванията.

Подправени документи за собственост — съществуващ акт се фалшифицира — сменят се имена, дати или описание на имота. На пръв поглед документът изглежда истински.

Фиктивен брокер — обява с атрактивна цена, „брокер”, който иска такса само за контакт с продавача. Имотът не съществува или не се предлага реално, а парите изчезват.

Невъзвръщаем депозит — агенция събира капаро за имот, без да има право да го предлага. В договора е скрита клауза „невъзвръщаем депозит” и сумата не се връща при отказ.

Апартаменти „на зелено” без реален строеж — брокер или посредник предлага жилища в строеж на изгодна цена и събира стоп-капаро от множество купувачи. Строежът или не съществува, или продавачът няма право да разпорежда с имота.

Наем на несъществуващо жилище — обява с реални снимки (откраднати от интернет) за имот, който не се отдава под наем. Наемателят превежда депозит и пропада.

Червените флагове — спрете при тези признаци

• Цената е значително под пазарната за района
• Продавачът или наемодателят упражнява натиск за бързо решение
• Лична среща е невъзможна — всичко е само по телефон или онлайн
• Представят се само копия на документи, не оригинали
• Плащането се иска в брой, без нотариален акт или разписка
• Брокерът иска пари единствено за „телефона на собственика”
• Офертата пристига по имейл или социални мрежи от непознат

Как да се предпазите — практически стъпки

Проверете собствеността в Агенцията по вписванията. Направете справка по адрес на имота и по три имена на продавача. Данните в представения акт трябва да съвпадат точно с подвързания екземпляр в службата. Всяко разминаване е сериозен сигнал.

Изисквайте оригинални документи, не копия. Копията са по-лесни за манипулация. Работете само с оригинали, проверени лично при нотариус или адвокат.

Проверете самоличността на продавача лично. Нотариусът може служебно да установи дали личната карта е истинска. Не подписвайте нищо, ако продавачът избягва лична среща или „ръката му е в гипс” при подписване.

Не плащайте капаро без ясен писмен договор. В него трябва изрично да е посочено: при какви условия се връща сумата, кой е получателят (собственик или агенция) и в какъв срок.

При наем — проверете дали наемодателят е реален собственик. Поискайте нотариален акт и сверете данните в Агенцията по вписванията, преди да преведете каквато и да е сума.

Активирайте SMS известията. От пролетта на 2026 г. всеки собственик може да получава безплатно уведомление, ако някой прави справка за неговия имот — ранна защита срещу опити за злоупотреба.

Проверявайте редовно имота си. Дори да не продавате — правете периодични справки в Агенцията по вписванията. Имотите без активен надзор са по-лесна мишена.

Ролята на сериозната агенция

Много от описаните схеми биха се провалили на ранен етап, ако в сделката участва опитен посредник. Добрата агенция не само показва имоти — тя проверява документите за собственост преди да приеме обяви, потвърждава самоличността на собственика и координира целия процес до нотариалното изповядване.

В Avenue Real Estate всяка сделка минава през вътрешна проверка на документите и работим само с имоти, за които можем да установим законната собственост.

При избор на агенция питайте конкретно: извършват ли проверка в Агенцията по вписванията преди сделка? Изискват ли оригинални документи от собственика? Ако отговорите са неясни — потърсете друг партньор.

Имотната сделка е едно от най-значимите финансови решения в живота. Отделете необходимото внимание на проверките — никоя добра оферта не изисква прибързано решение.