Ипотечен кредит в Пловдив тегли голяма част от купувачите, с които работим, и почти всички питат едно и също – откъде се тръгва. Тази страница обяснява механиката: какви документи иска банката, какво проверява, през какви етапи минава сделката и къде се губи време.
Важно уточнение в самото начало. Avenue Real Estate е агенция за недвижими имоти, а не банка и не финансов посредник. Не даваме финансови съвети и не препоръчваме конкретен кредитен продукт. Работим с кредитен консултант, който съдейства на нашите клиенти безплатно, сравнява офертите на пазара и води комуникацията с банките. Решението кой кредит да изтеглите остава изцяло ваше и се взема с банката.
Разликата между потребителски и ипотечен кредит
Двата продукта се сравняват често, но са различни по същност. Потребителският кредит е необезпечен – банката отпуска сума срещу вашата платежоспособност, без да учредява тежест върху имот. Оттам следват по-малък максимален размер, по-кратък срок на погасяване и по-висока цена на кредита.
Ипотечният кредит е обезпечен с недвижим имот. Банката вписва законна ипотека върху него и при неплащане може да се удовлетвори от продажбата му. Затова размерите са значително по-големи, сроковете – дълги, а лихвените нива по правило по-ниски от тези по потребителските кредити. Цената на това е по-тежка процедура: оценка, застраховки, нотариус, вписване, повече документи и повече време.
Когато не достига част от сумата – например за довършителни работи или за такси по сделката – някои купувачи комбинират двата продукта. Дали това е разумно, зависи от конкретните числа и е разговор с кредитния консултант, не с брокера.
Какви документи иска банката
Комплектът се различава по банки, но ядрото е сходно и се дели на две части – документи за вас и документи за имота.
Документи за кредитоискателя
- Документ за самоличност и попълнено искане за кредит по образец на банката.
- Документи за доход – служебна бележка, трудов договор, извлечения по сметка, а при свободна практика и самоосигуряващи се лица данъчна декларация и осигурителни документи.
- Удостоверение за осигурителен доход от НАП или съгласие банката да го изтегли служебно.
- Информация за текущи задължения – други кредити, кредитни карти, овърдрафт, поръчителства.
- При семейни двойки – документи и за съпруга или съпругата, тъй като режимът на имуществени отношения има значение.
Документи за имота
- Нотариален акт на продавача и документ, с който той е придобил имота.
- Скица или схема от кадастъра, актуална към момента на сделката.
- Данъчна оценка и удостоверение за липса на данъчни задължения за имота.
- Удостоверение за тежести от Имотния регистър.
- При ново строителство – разрешение за ползване или акт 16, документи на строителя, при предварителни фази и съответните удостоверения за етап на завършеност.
- При наследствен имот – удостоверение за наследници и документи, уреждащи дяловете.
Липсващ или неактуален документ е най-честата причина за забавяне. Затова при продажба на имот през нас проверяваме комплекта още преди публикуване на офертата, а при покупка – преди да се подпише предварителен договор.
Какво гледа банката
Анализът върви по три линии едновременно и слабост по която и да е от тях се отразява на условията или на самото одобрение.
Платежоспособност. Съотношението между месечната вноска и доказания доход, стабилността на дохода, трудовият стаж, броят на издържаните лица. Значение има дали доходът е основна заплата или голяма част е бонус.
Кредитна история. Данните от Централния кредитен регистър показват всички текущи и минали задължения и дали е имало просрочия. Стари, дребни на пръв поглед просрочия се виждат години назад.
Обезпечението. Тук банката гледа имота – ликвидност, локация, конструкция, година на строеж, правен статут. Съотношението между размера на кредита и оценката на имота е ключов показател и определя както максималната сума, така и част от условията. Имот с проблемни документи или с неузаконено преустройство може да бъде отказан като обезпечение, независимо че кредитоискателят е одобрен.
По тази причина клиентите, които купуват с кредит, насочваме към имоти с чисти документи и ги предупреждаваме предварително, когато конкретна оферта би затруднила финансирането – включително при част от предлаганото ново строителство в Пловдив, където етапът на завършеност има значение.
Оценката от лицензиран оценител
Банката не приема нито обявената цена, нито договорената между страните. Тя изисква доклад от лицензиран оценител, който фигурира в списъка на приеманите от нея оценители. Оценката се възлага след предварително одобрение, заплаща се от кредитоискателя и има срок на валидност.
Оценителят посещава имота, проверява документите и изготвя доклад по методология, която сравнява реални сделки със сходни имоти. Подходът е по-консервативен от пазарния и това има конкретно последствие: ако оценката излезе под договорената цена, банката ще отпусне процент от оценката, не от цената, и разликата се доплаща със собствени средства.
Затова е добре още преди да подпишете предварителен договор да имате реалистична представа за стойността. Ако сте продавач, безплатната оценка на имот при нас показва точно тази разлика между желана и постижима цена.
Застраховки, нотариален акт и вписване на ипотеката
Банката изисква имуществена застраховка на имота за целия срок на кредита, с клауза в нейна полза. Тя се подновява ежегодно и непродължаването ѝ е нарушение на договора. Част от банките предлагат или изискват и животозастраховка на кредитоискателя, като нейното наличие понякога влияе на условията. Какви точно застраховки ще са нужни и на каква цена, се вижда едва при конкретната оферта на банката.
Сделката се финализира пред нотариус. В един и същи ден обикновено се подписват нотариалният акт за покупко-продажба и нотариалният акт за учредяване на договорна ипотека в полза на банката. Нотариусът проверява самоличност, представителна власт, тежести и документи, след което вписва и двата акта в Имотния регистър.
Вписването на ипотеката е условието, при което банката освобождава средствата. До този момент сумата стои блокирана – най-често по доверителна сметка. Продавачът получава плащането след като банката се увери, че ипотеката е вписана и че върху имота няма други тежести. Разходите по сделката включват нотариални такси, такса за вписване, местен данък, такса за оценка и такси по кредита; конкретните размери зависят от цената на имота и от банката и се изчисляват за всяка сделка поотделно.
Как протича при нас
- Обсъждаме бюджета преди огледите. Търсенето без ясна рамка води до огледи на имоти, които няма да бъдат финансирани.
- Свързваме ви с кредитния консултант, с когото работим. Той прави предварителна преценка на профила ви и на реалистичния размер на кредита, безплатно и без ангажимент.
- Консултантът подава документите към няколко банки и ви представя сравнение на офертите. Изборът е ваш.
- Търсим имот в рамките на потвърдения бюджет – в Тракия, Кършияка, Остромила или другаде според предпочитанията ви. Актуалните оферти са в каталога с имоти.
- При избран имот проверяваме документите за годност като обезпечение, преди да се подписва каквото и да е.
- Подписва се предварителен договор със срокове, съобразени с реалното времетраене на банковата процедура.
- Възлага се оценката, банката издава окончателно становище и се подготвя договорът за кредит.
- Организираме нотариалната сделка и присъстваме на нея. След вписване на ипотеката средствата се освобождават и имотът се предава с протокол.
Често задавани въпроси
Колко собствени средства са ми нужни?
Банката финансира процент от оценката, не цялата цена, така че самоучастие е необходимо винаги. Към него добавете и разходите по сделката, които не се покриват от кредита. Конкретният процент зависи от банката, от типа имот и от профила ви и се потвърждава при предварителното одобрение.
Мога ли да получа одобрение преди да съм избрал имот?
Да, и е препоръчително. Предварителното одобрение се издава на база вашия профил и ви дава ясен бюджет и по-силна позиция в преговорите с продавача.
Колко време отнема цялата процедура?
Зависи от комплектността на документите, от банката и от натовареността на оценителите. Основното забавяне идва от липсващи документи по имота, а не от банката. При конкретния ви случай консултантът ще посочи реалистичен срок.
Avenue дава ли кредити или лихвени условия?
Не. Ние сме агенция за недвижими имоти. Не сме банка, не сме финансов посредник и не даваме финансови съвети. Съдействаме с кредитен консултант и с подготовката на документите по имота, но офертата и решението идват от банката.
Мога ли да купя имот с кредит, ако сградата е стара?
По принцип да, но годината на строеж и конструкцията влияят на оценката и на готовността на банката да приеме имота като обезпечение. При много стари сгради или при неузаконени преустройства се появяват ограничения. Проверяваме това предварително.
Ако обмисляте покупка на жилище в Пловдив с ипотечен кредит, обадете се на 0895 500 123 или пишете на office@avenueimoti.com и ще започнем от бюджета, а не от огледите. Още отговори ще намерите в често задаваните въпроси и в подкаста „Без комисионна”, а контактите ни са на страницата за връзка. За имоти в центъра на Пловдив и за екипа ни можете да прочетете отделно.
