Оценката на имот в Пловдив е първата стъпка, преди изобщо да мислите за обява, снимки или огледи. Собствениците, които ни търсят, най-често започват с един и същи въпрос: „на колко се продава имотът ми в момента”. Отговорът рядко е числото, което вижда човек, когато отвори портал за обяви и погледне съседния вход.
Avenue Real Estate работи на пловдивския пазар от 2017 г. и зад екипа стоят над 1000 приключени сделки. Това означава, че разполагаме не с обявени цени, а с реални цени по нотариални актове и с конкретния спомен как е минала всяка сделка – колко дълго, с колко отстъпка, къде се е спънала. Тази база е причината безплатната оценка на имот при нас да е работен документ, а не любезност.
Защо цената от обявите не е реалната цена
Обявата показва какво иска продавачът, а не какво е платил купувачът. Между двете почти винаги има разлика, а в отделни периоди тя е значителна. Има няколко причини, поради които сравняването с обяви подвежда системно.
- Обявената цена е начална позиция за преговори. Част от продавачите съзнателно я поставят по-високо, за да имат поле за отстъпка.
- Обявите, които стоят най-дълго, са именно надценените. Те остават видими месеци наред и изкривяват представата, докато реално продадените изчезват бързо от портала.
- Един и същи имот често се публикува от няколко агенции с различни цени и различна квадратура.
- Квадратурата в обявите не е стандартизирана – някъде е застроена площ, някъде чиста, някъде с включени идеални части и общи части. Цената на квадратен метър става несравнима.
- Снимките показват най-доброто, а не състоянието на инсталациите, дограмата или общите части.
Реалната пазарна цена е тази, при която в разумен срок се явява платежоспособен купувач и сделката стига до нотариус. Всичко останало е хипотеза.
Какво влияе на цената на имота
Когато оценяваме, гледаме група фактори, които в различните части на града тежат различно. В центъра на Пловдив един фактор може да добави сериозно към цената, а в Тракия същият фактор да е почти неутрален.
Локация и микролокация
Кварталът задава рамката, но микролокацията определя разликата вътре в нея. Улица без транзитен трафик, близост до училище и детска градина, спирки, зеленина, изглед и дори това дали блокът гледа към булевард или към вътрешен двор – всичко това се вижда в крайната цена. Затова оценяваме на ниво адрес, а не на ниво квартал. Кършияка и Остромила са добър пример колко различни могат да бъдат две съседни улици.
Етаж и изложение
Първият и последният етаж традиционно се търгуват по-трудно, но не еднакво – последен етаж с добра хидроизолация и тераса с изглед е съвсем различна позиция от последен етаж в стара сграда с проблемен покрив. Изложението има реално значение за отоплението и осветеността, а купувачите в Пловдив питат за него почти винаги.
Конструкция и година на строеж
Тухла, ЕПК, панел и монолитна конструкция се държат различно на пазара и по отношение на цена, и по отношение на срок за продажба. Значение имат и енергийната ефективност, наличието на саниране, състоянието на общите части и дали сградата има работещо етажно събрание. При новото строителство в Пловдив се добавят и етапът на завършеност, репутацията на строителя и режимът на плащане.
Състояние и разпределение
Функционалното разпределение често тежи повече от ремонта. Проходна стая, тъмен коридор или баня без прозорец се усещат в цената по-силно, отколкото собствениците очакват. Обратното също е вярно – качествен, скорошен и неутрален ремонт се възвръща в значителна част. Крайно личен интериор обаче рядко се плаща.
Паркомясто, мазе и допълнителни площи
В повечето пловдивски квартали паркомястото вече не е екстра, а условие. Наличието на гараж или обособено паркомясто с нотариален акт променя както цената, така и кръга от купувачи. Мазета, тавански помещения и тераси се остойностяват отделно и по различен коефициент.
Документи и правен статут
Това е факторът, който най-често се подценява. Липсващи документи, неузаконени преустройства, наследствен имот с неуредени дялове, вписана ипотека, разлика между акт 16 и реалното състояние – всяко от тях свива кръга от купувачи и особено кръга от купувачи с кредит. Имот, който не може да бъде финансиран от банка, се продава по-бавно и на по-ниска цена.
Пазарна оценка на брокер и оценка от лицензиран оценител
Двете често се бъркат, а служат за различни неща.
| Пазарна оценка от брокер | Оценка от лицензиран оценител |
| Показва на каква цена имотът реално се продава в момента и за какъв срок. | Изготвя се за банка при ипотечен кредит и служи за определяне на обезпечението. |
| Изготвя се от агенцията, безплатно, на база реални сделки и текущо търсене. | Изготвя се от независим оценител със сертификат, срещу такса, по методология. |
| Работен инструмент за собственика при вземане на решение и при преговори. | Официален документ с валидност за определен период, приет от конкретната банка. |
| Отчита поведението на купувачите, сезонността и конкуренцията в момента. | Отчита сравними сделки и възстановителна стойност по консервативен подход. |
На практика оценката на оценителя често е по-консервативна от пазарната. Това има пряко значение при сделка с кредит: ако оценката излезе под договорената цена, купувачът трябва да покрие разликата със собствени средства. Затова, когато оценяваме имот, който вероятно ще се продаде на човек с ипотека, съобразяваме и този риск. Повече за финансирането сме описали в материала за ипотечен кредит в Пловдив.
Какво получава собственикът от нас
Безплатната оценка не е едно число по телефона. Изготвяме кратък документ, който съдържа реалистичен ценови диапазон, а не единична сума, аргументация кои фактори при вашия имот работят в плюс и кои в минус, сравнение с реално продадени сходни имоти в района, очакван срок за продажба при различни ценови нива, и списък с документите, които ще са нужни за сделката, с отбелязани липси. Когато има смисъл, добавяме и конкретни препоръки какво си струва да се направи преди огледите и какво не си заслужава разхода.
Оценката е ваша и остава ваша, без ангажимент да работите с нас. Част от собствениците я използват, за да решат да не продават сега – това също е решение.
Как протича при нас
- Обаждате се на 0895 500 123 или ни пишете на office@avenueimoti.com и описвате накратко имота – адрес, квадратура, етаж, състояние.
- Задаваме уточняващи въпроси по телефона и изясняваме статута на документите. Още на този етап отсяваме въпросите, които биха забавили сделка.
- Уговаряме оглед на място в удобен за вас час. Огледът отнема около половин час и включва снимки за вътрешно ползване.
- Проверяваме документите – нотариален акт, скица, схема, данъчна оценка, удостоверения. Отбелязваме какво липсва и как се набавя.
- Сравняваме с реални сделки от нашата база и с текущото предлагане в същата микролокация.
- Изготвяме оценката и ви я представяме лично или онлайн, като минаваме през аргументите зад всяко число.
- Ако решите да продавате, обсъждаме стратегия за продажба на имот – начална цена, подготовка, канали и график на огледите.
Често задавани въпроси
Наистина ли оценката е безплатна?
Да. Не таксуваме пазарната оценка и не обвързваме изготвянето ѝ с подписване на договор. Плащане има само при реализирана сделка, а условията обсъждаме предварително и ясно.
За колко време ще получа оценката?
Зависи от това колко бързо можем да направим оглед и доколко са изрядни документите. След огледа изготвянето е въпрос на кратък срок – при обаждането ще ви кажем конкретен ангажимент за вашия случай.
Може ли да получа оценка без оглед на място?
Може да получите ориентировъчен диапазон по телефона, но той остава ориентировъчен. Състоянието, шумът, изгледът и общите части се виждат само на място и точно те правят разликата между близки на пръв поглед имоти.
Оценката ви ще ми свърши ли работа пред банка?
Не. За кредит банката изисква оценка от лицензиран оценител, който тя приема. Нашата оценка е пазарна и служи за вашето решение и за преговорите, но не замества оценителския доклад.
Ами ако оценката ви е по-ниска от очакваното?
Казваме ви я такава, каквато е, заедно с причините. Завишената начална цена изглежда безобидна, но обикновено води до месеци без оферти и до продажба под реалната стойност по-късно. Ако разликата се дължи на отстраними неща – документи, дребен ремонт, разчистване – ги посочваме конкретно.
Ако искате да разберете на колко реално се продава имотът ви в Пловдив, обадете се на 0895 500 123 и ще уговорим оглед. Междувременно можете да разгледате актуалните ни оферти, да прегледате често задаваните въпроси или да научите повече за екипа ни. Разговорите ни за пазара водим и в подкаста „Без комисионна”.
