Тази статия е за купувачи и продавачи в Пловдив, които се питат за какво точно плащат, когато работят с брокер, кога изобщо се дължи комисионна и какво трябва да е ясно още преди първия оглед. Ако сте в началото на търсенето – независимо дали гледате апартаменти в Пловдив или къщи – по-долу ще намерите отговорите, които обикновено се задават чак когато е станало неудобно да се питат.
Какво реално включва услугата на брокера
Комисионната не е такса „за отваряне на врата на оглед“. Когато посредникът си върши работата, зад една сделка стои поредица от дейности, повечето от които клиентът не вижда:
- Подбор на имоти – филтриране на офертите според бюджета, района и изискванията ви, включително имоти, които още не са публикувани публично;
- Организиране и провеждане на огледи – съгласуване с продавачи и наематели, придружаване, обективен коментар за състоянието на имота и сградата;
- Проверка на документите – кой е собственикът, как е придобит имотът, има ли вписани тежести, съответства ли реалното положение на документите. Повече за нужните книжа можете да прочетете в статията ни за документите при продажба на апартамент;
- Преговори по цената и условията – брокерът знае на какви цени реално се сключват сделки в квартала, а не само на какви цени се обявяват имотите;
- Съдействие до нотариуса – подготовка на предварителен договор, координация с банка при ипотечен кредит, организация на самото изповядване на сделката и предаването на имота.
С други думи, плащате за това някой да поеме процеса от край до край и да носи отговорност той да мине без изненади.
Кога се дължи комисионна и кога не
Общото правило е просто: комисионна се дължи тогава, когато е уговорена в договор за посредничество и посредникът е свършил това, за което сте се разбрали – обикновено при сключване на сделка за имот, който той ви е представил. Без подписан договор и без ясна уговорка претенцията за комисионна стои на слаба основа, затова коректните агенции уреждат въпроса писмено още в началото.
Има и случаи, в които купувачът изобщо не дължи комисионна. Най-честият е новото строителство директно от инвеститор – там възнаграждението на посредника обикновено се поема от строителя, а купувачът плаща само цената на имота. Това е една от причините мнозина да започват търсенето си именно от нови сгради; дали новото или старото строителство е по-подходящо за вас, сме разгледали отделно в сравнението ново или старо строителство в Пловдив.
Колко е комисионната? Нарочно няма да посочим число, защото коректният отговор е друг: размерът се уговаря в договора за посредничество и трябва да ви бъде потвърден писмено преди първия оглед. Ако някой отказва да фиксира възнаграждението си предварително или го съобщава едва пред нотариуса, това само по себе си е сигнал.
Какво да попитате преди да подпишете посреднически договор
Преди да подпишете каквото и да е, задайте тези въпроси и поискайте отговорите да са отразени в самия договор:
- Какъв е точният размер на възнаграждението и кога става дължимо – при предварителен договор или при нотариалното изповядване?
- Какво включва услугата – само огледи, или и проверка на документи, преговори и съдействие до нотариуса?
- Дължи ли се нещо, ако сделка не се сключи?
- За какъв срок важи договорът и как се прекратява?
- Ексклузивен ли е договорът, или можете да работите и с други агенции?
Сериозната агенция отговаря на тези въпроси, преди да сте ги задали. Част от тях сме събрали и в нашите често задавани въпроси.
Ексклузивен или неексклузивен договор – каква е разликата
При неексклузивния договор продавачът възлага имота на няколко агенции едновременно. Звучи като повече шансове, но на практика често означава, че никоя агенция не инвестира сериозно в имота – професионални снимки, реклама, активна работа с купувачи – защото няма гаранция, че трудът ѝ ще бъде възнаграден.
При ексклузивния договор една агенция поема ангажимент за резултат: тя влага ресурс в представянето на имота, контролира информацията за него на пазара и отговаря пред собственика за целия процес. Обратната страна е, че за срока на договора сте обвързани с този посредник, затова е важно да изберете агенция с доказани резултати и да гледате внимателно срока и условията за прекратяване. Ако обмисляте продажба, вижте как работим на страницата Продай имот.
Защо „без посредник“ не винаги излиза по-евтино
Изкушението да се спести комисионната е разбираемо. Проблемът е, че спестяването е сигурно, а рисковете – скрити:
- Документални рискове – невписани тежести, права на трети лица, наследствени претенции или разминаване между документи и реално състояние могат да струват многократно повече от една комисионна;
- Грешна цена – купувачът без пазарен ориентир често плаща обявената, а не реалната пазарна цена; продавачът пък нерядко обявява имота си или твърде ниско, или толкова високо, че той „изгаря“ на пазара. Безплатната ни оценка на имот решава точно този проблем;
- Слаби преговори – когато двете страни преговарят директно, емоциите често провалят иначе възможни сделки;
- Скрити разходи – комисионната е само едно от перата по сделката; данъци, такси и нотариални разноски също тежат, както сме показали в статията за разходите при покупка на апартамент.
Накратко
- Комисионната покрива цялостна услуга: подбор, огледи, проверка на документи, преговори и съдействие до нотариуса.
- Размерът ѝ не е „ясен от само себе си“ – уговаря се в договора за посредничество и се потвърждава писмено преди първия оглед.
- При ново строителство директно от инвеститор купувачът често не дължи комисионна.
- Ексклузивният договор дава на агенцията стимул да инвестира в имота; неексклузивният често означава повърхностна работа от всички.
- Сделка „без посредник“ спестява комисионна, но прехвърля целия документален и ценови риск върху вас.
Avenue Real Estate работи на пловдивския пазар от 2017 г. и стои зад над 1000 успешни сделки – винаги с писмено уговорени условия още преди първия оглед. Ако искате да видите с какво разполагаме в момента, разгледайте актуалните ни оферти или се обадете на 0895 500 123 – ще ви обясним точно какво включва услугата ни и какво ще ви струва, преди да сте поели какъвто и да е ангажимент. Настоящата статия има информативен характер и не представлява правен съвет.
