Тежести върху имот – ипотека, възбрана, право на ползване

Тази статия е за купувачи, които са харесали имот и са на крачка от капаро. Точно това е моментът, в който се проверяват тежестите – защото тежест, открита след плащането, се решава многократно по-трудно, отколкото тежест, открита преди него. Обясняваме какво представляват тежестите, какви видове има, кога не са пречка за сделката и кога са причина да се откажете.

Какво е тежест и защо се проверява преди капарото

Тежест е всяко вписано право на трето лице или ограничение върху имота, което го „следва“ независимо кой е собственик. С други думи: ако купите имот с ипотека, ипотеката не изчезва с покупката – банката може да се удовлетвори от имота, макар той вече да е ваш. Затова проверката на тежестите не е формалност, а първото, което трябва да се случи, преди да обвържете пари със сделката. Капарото по предварителен договор се дава трудно и се връща още по-трудно – ако след него изскочи тежест, вие вече преговаряте от слаба позиция. Прегледът на тежестите върви ръка за ръка с проверката на документите за собственост.

Основните видове тежести

• Договорна ипотека – учредена с нотариален акт, най-често в полза на банка срещу кредит. Най-разпространената тежест и обикновено най-лесно решимата.
• Законна ипотека – възниква по силата на закона в определени случаи, например в полза на продавач за неплатената част от цената. Вписана е и действа като договорната.
• Възбрана – налага се от съдебен изпълнител или съд и на практика блокира разпореждането с имота. Продажба на възбранен имот не може да ви гарантира спокойно владение – възбраната е сериозен стоп-сигнал.
• Право на ползване – вписано вещно право на трето лице (често възрастен роднина на продавача) да ползва имота, обикновено пожизнено. Може да купите имота и да не можете да живеете в него, докато правото не бъде заличено или ползвателят не се откаже от него по надлежния ред.
• Вписани искови молби – знак, че някой оспорва по съдебен ред права върху имота. Изходът на делото може да засегне и вас като приобретател.
• Вписани договори за наем – дългосрочен наем, вписан в имотния регистър, е противопоставим на новия собственик: купувате имота заедно с наемателя и договора му.

Удостоверението за тежести – какво показва и кога се вади

Удостоверението за тежести се издава от Агенцията по вписванията и показва хронологично вписванията по партидата на имота за посочен период: прехвърляния, ипотеки, възбрани, искови молби, учредени права. То е основният документ, с който се установява какво „виси“ върху имота.

Две неща са важни на практика:

1. Периодът на справката. Кратка справка само за последните години може да пропусне стари, но действащи вписвания. Затова проверката трябва да покрива достатъчно дълъг период назад, обичайно обхващащ и предишни собственици.
2. Моментът на издаване. Удостоверението показва състоянието към датата си. Тежест може да бъде вписана и седмица преди сделката – затова актуално удостоверение се вади непосредствено преди изповядването при нотариуса, а не само в началото на преговорите. Едно старо „чисто“ удостоверение не доказва нищо за днешния ден.

Кога тежестта не е пречка – и кога е сигнал да се откажете

Не всяка тежест проваля сделка. Най-честият работещ сценарий е ипотека, която се погасява от продажната цена: при изповядването купувачът (или неговата банка) превежда част от цената директно за погасяване на кредита на продавача, банката издава съгласие и ипотеката се заличава. Това е рутинна, добре отработена схема – ключовото е редът на плащанията и заличаването да е разписан ясно в предварителния договор и контролиран от нотариуса. Ако купувате с ипотечен кредит, двете банки координират този процес помежду си.

Сигнали, при които е по-разумно да се оттеглите:

• възбрана или висящо съдебно дело, чийто изход никой не може да гарантира;
• тежести, надвишаващи или доближаващи продажната цена – цената просто няма да стигне за „изчистването“ им;
• продавач, който омаловажава вписванията, бърза с капарото или отказва актуално удостоверение;
• право на ползване, за чието заличаване няма ясен и подписан ангажимент от ползвателя;
• цена, чувствително под пазарната без друго обяснение – отстъпката често „плаща“ точно скрит проблем. Реалната пазарна стойност можете да проверите с безплатната ни оценка на имот.

Ролята на брокера и на нотариуса

Добрият брокер прави първата проверка още преди огледа да прерасне в преговори: кой е собственикът, как е придобил имота, какво е вписано по партидата. Той организира изваждането на удостоверението за тежести, следи то да е актуално към деня на сделката и структурира предварителния договор така, че плащанията да са защитени. Нотариусът от своя страна е длъжен да провери правото на собственост и вписванията към момента на изповядването и не би прехвърлил имот при неуредена възбрана или неясни права. Двете проверки не се изключват, а се допълват – нотариусът гледа сделката в деня ѝ, брокерът води процеса седмици преди това, когато проблемите още могат да се решат без загуби. Отговори на най-честите въпроси по темата сме събрали в често задаваните въпроси.

Струва си да добавим: при ново строителство проверката има своя специфика – гледа се дали върху терена и сградата няма ипотека на строителя и как тя се заличава за вашия обект преди или при прехвърлянето.

Накратко

• Тежестта следва имота, не продавача – затова се проверява преди капарото, не след него.
• Основните тежести са ипотека (договорна и законна), възбрана, право на ползване, вписани искови молби и вписани наеми.
• Удостоверението за тежести от Агенцията по вписванията се вади за достатъчно дълъг период и непосредствено преди сделката.
• Ипотека, погасявана от цената при нотариуса, е нормална практика; възбрана и висящи дела са причина за оттегляне.
• Брокерът проверява рано и структурира сделката; нотариусът я контролира в деня на прехвърлянето.

В Avenue Real Estate проверката на тежестите е стандартна част от всяка сделка – от 2017 г. насам сме превели над 1000 купувачи и продавачи през този процес без неприятни изненади. Ако сте харесали имот от апартаментите или къщите в Пловдив и искате някой да провери какво стои зад него, преди да дадете капаро, обадете се на 0895 500 123 или ни пишете през страницата за контакт. Настоящата статия има информативен характер и не представлява правен съвет – при съмнение за конкретен имот се консултирайте с юрист или нотариус.